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君华集团身陷裁员潮 中小房企再燃资金之困

2013-07-18 11:32 来源:未知 编辑:admin 点击:
君华集团身陷裁员潮 中小房企再燃资金之困
来源:网易 
 
        每年6、7月都是房地产企业半年总结的“中考时期”。每到考试,又总是有人欢喜有人忧。
        就在万科2013上半年销售冲破800亿,绿地、保利、中海业绩齐上600亿门槛的时候,不少中小企业却陷入了生存危机。珠三角颇有名气的君华地产,近期却身陷“转项目,退出行业”的传闻。
        据网易房产调查,虽然君华地产并无“退出”之意,但管理漏洞和成本过高导致的资金危机,已经使君华集团准备转让部分项目,在其内部,一场裁员潮也从去年开始逐渐蔓延。
        而在市场调控和房企两极分化都渐成常态的格局下,君华地产只是众多遭遇挑战的中小房企中的一个。
始料未及的裁员潮
        “这一天来得太快了,我都很吃惊!”林军(化名)作为君华的老员工,很清楚公司的漏洞所在,但他完全没想到伴随漏洞出现的资金短缺和裁员潮,会来得那么快。
        林军告诉网易房产,君华集团的员工从去年就开始陆续流走。
        进公司不到2年的肖芳(化名)也在今年4月离开,而据透露,其同一项目的同事基本全换掉了。
        番禺项目的小蔡(化名)进公司不久,虽然身边同组的同事都还“健在”,但项目中因为各种理由离开和被辞退的同事并不少。
        而据透露,君华番禺项目、海珠项目、中山项目等都是此次裁员的重点,已经有近5成的员工被裁掉。
        “集团总部裁人也很多。”林军透露,这一比例也达到40%-50%。
        不仅如此,有业内人士告诉网易房产,为加快推货回笼资金,君华正准备出让旗下所有土地储备及房地产项目,甚至计划全面退出房地产市场。
        “可能是君华认为现在房地产利润不断降低,预测下半年政策会收紧,对后市不乐观吧。”上述业内人士指出。
        实际上,作为君华集团在地产板块的旗舰,君华地产一直致力于打造“精品地产”的形象。从2005年接手恒骏花园(君华香柏广场前身)设立项目公司,到其后大手笔增资,在 “城市高端别墅系列——广州江南世家”基础上,扩张出“城央稀缺资源豪宅系列——广州君华天汇”;“城市价值体系列——广州香柏广场”;“超大型一站式国际生活城系列——君华新城”共4大产品系列,其仅用了不到10年。
        而其在售的君华天汇项目,从去年1月开盘至今,累计未售40套。番禺君华香柏广场项目今年上半年也销售了99套,成绩不算差。
        君华集团内部人士则表示,现在很多信息不能对外,不便接受采访。
        到底是什么让这家声名渐起的华南房企坠入“清仓退出”的传言?
        资金链的内忧外患
        “退出房地产其实还不至于,但公司的资金已经面临断层。”林军就告诉网易房产,君华集团近期大幅裁员的动作,无疑是因为资金链问题。
        其透露,“公司做项目投入了大量管理、人力上的成本,但没做好。番禺、中山几个项目前期管理和架构上都有漏洞,结果成本太大,后期支付不起。”
        实际上,不仅是地产项目。很少拿地的君华在2010年以12423元/㎡高价,费尽周折拿下的越秀下塘西路登峰街宅地,如今已“杳无音讯”,而这幅地2012年规划公示时,开发商甚至诡异地变成了另一家公司(广州君信地产)。
        内忧如何解决?林军告诉网易房产,据其所知,君华集团目前想通过降低人力成本、转卖项目的方式,短期内起到缓解资金压力的作用。长期则可能会进一步融资。
        但这并不容易。
        有熟悉君华集团的业内人士就告诉网易房产,(公司)老板是学金融出身,对房地产领域不能算十分精通,有时会有决策上的问题,公司的管理漏洞也存在了很长时间。
        “而且,君华这样的中小型企业,正处于过度阶段,在房地产这样的链条式行业,一个拉链没有拉好,很多副作用就会陆续出现,翻身压力也大。”其指出。
        而对于君华集团来说,“进一步融资”也存在内忧之下的外患。
        在房地产调控的大背景下,不仅当前商业银行对房地产企业的开发贷往往实行“名单制”,明显青睐大企业,对中小企业十分谨慎。中小房企可求助的信托融资,也是高杠杆的渠道。交通银行首席经济学家连平就透露,目前房地产信托融资成本基本在15%,有的甚至达到20%。
方圆地产首席分析师邓浩志也认为,目前中小房企融资渠道收紧、周转不流畅的大环境,无疑也是促使君华集团转卖项目的重要因素。
        中小房企之困
        实际上,较弱的融资能力、狭窄的融资渠道,始终是中小房企的命门。由其所困的自然不止君华地产一家。
        日前,万方地产更名“万方发展”发展批发业;上海新梅置业出售地产公司股权;亿城集团转让地产股权;盛高置地、万好万家、绿景地产等逐步退出房地产……此起彼伏的案例无一不在展示,中国中小开发企业的举步维艰。
        同策咨询研究中心总监张宏伟就直言,目前中国行业排名20名以外的第三、第四梯队房企处在“不上则下”的尴尬境地。在调控已成常态的市场背景下,中小房企不仅受制于大房企规模化扩张对市场份额的强占,融资上也毫无优势,如若其通过借助民间资本开源,政策变化和市场曲线向下带来的风险又十分巨大,足以让它们清退出局。
        中原地产一份对房企融资的统计数据就显示,今年上半年10大标杆房企国内外融资额超过459.6亿元,同比上涨了75.6%,并且已经超过了2012年全年的413亿融资额。
        大房企通过低成本的海外融资、政策优惠的银行贷款等方式得到的巨额融资,从数量到途径,都是中小房企难以企及的,分化可见一斑。
        “还有另一种压力。”邓浩志就告诉网易房产,不少中小房企已经错过2012年的最佳拿地时机,现在一二线地价高涨,很多中小房企拿不到地,三四线城市楼市泡沫很大,又不敢拿地。
        “没地对房企来说是很大的风险。”其表示,没有足够的土地储备,企业发展就很容易受到限制,很快就会被市场淘汰。
        实际上,对于今年的房地产市场,包括合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌、经纬房产副经理许婉婷等不少业内人士都乐观认为,下半年楼市依旧明朗,市场将保持平稳上升。
        邓浩志也分析指出,“钱荒”主要受到银行系统结算影响,整个货币政策是维稳的,所以市场资金波动不大。由于中国经济下滑依旧,房地产领域的政策面也不会有大幅改变。另外,市场依旧呈现销售大过生产的局面,这样的背景下,下半年成交扩张的趋势不变。
        但具体言及中小房企,其态度则大幅转变为谨慎。
        邓浩志直言,对国内中小企业的发展前景感到悲观。
        龙斌也指出,受制于政策、流动性以及大环境这三个因素,房企发展会放慢速度,特别是中小型开发企业。
        “房地产市场已经发生改变,在市场集中度提高的情况下,未来房地产要面对越来越多不稳定的因素,房企间的优胜劣汰将更加剧烈。”许婉婷就表示,在加速整合的过程中,房企只有适应市场调整自身策略,摆正姿态,吸引更多购房需求,才能获得更多资源,站稳脚跟。
 
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